SPD, Grüne und FDP hatten es so in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart. Die Mietpreisbremse soll bis zum Jahr 2029 verlängert werden. Eigentlich sollte sie 2025 auslaufen, zehn Jahre nachdem sie 2015 unter der Regierung Merkel eingeführt worden war. Die Mietpreisbremse sieht vor, dass Mieten bei Neuvermietung oder Wiedervermietung von Wohnungen die Vergleichsmiete vor Ort um höchstens zehn Prozent übersteigen dürfen. Diese Regelung gilt dabei nicht für Neubauten und auch nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Bundeskanzler Olaf Scholz (SPD), Robert Habeck (Bündnis 90/Die Grünen) und Christian Lindner (FDP) bei einer Pressekonferenz zum Bundeshaushalt.
Wo es solche angespannten Wohnungsmärkte gibt, das müssen und können die jeweiligen Bundesländer selbst festlegen. Diese Festlegung geht auch nicht einfach so, sondern die Bundesländer müssen das genau begründen und auch darlegen, welche anderen Möglichkeiten zur Schaffung von Wohnraum sie ausschöpfen. Grundsätzlich kann man aber sagen: Bisher sind immer Gründe gefunden worden, um die Mietpreisbremse zu rechtfertigen.
Die FDP hatte sich eigentlich immer klar gegen eine Mietpreisbremse gestellt, weil sie letztlich eine staatliche Preiskontrolle ist, die den Wettbewerb und den freien Markt ausschaltet. Weil aber an anderer Stelle die SPD einem Kompromiss zur Speicherung von Kommunikationsdaten zur Strafverfolgung zugestimmt hatte, der im Sinne der FDP und der Grünen war, musste nun die SPD eben auch etwas bekommen. Und die Grünen gleich mit. Denn beide Parteien sind große Fans und Verfechter der Mietpreisbremse. Entsprechend feiern Grüne und SPD die Verlängerung der Mietpreisbremse nun auch als einen großen Sieg für Mieterinnen und Mieter und Wohnungssuchende.
Im Jahr 2012 wurde die Mietpreisbremse erstmals beschlossen
Nach grünem und linkem Wirtschaftsverständnis mag das ja vielleicht plausibel klingen. Aber die echte Marktwirtschaft und die Realität funktionieren nun mal nicht nach grünen und roten Wunschvorstellungen, sondern nach klassischen Regeln von Angebot und Nachfrage. Und deswegen führt eine Mietpreisbremse unwillkürlich genau zu höheren Mieten und zu immer schlimmerer Wohnungsnot. Also genau das Gegenteil, von dem was versprochen wird.
Für die Mietpreisbremse werden hauptsächlich drei Argumente immer wieder vorgebracht.
Erstens: Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass einkommensschwache Mieter aus ihren Wohnungen verdrängt werden, insbesondere in Städten mit hohem Zuzug und steigenden Lebenshaltungskosten. Hierfür gibt es ja den linken Kampfbegriff der „Gentrifizierung“. Wenn alte Wohnungsbestände saniert und aufwendig wiederhergerichtet werden, dann werden sie danach für höhere Mieten angeboten und die sind dann meistens eben auch nur für Menschen mit höherem Einkommen erschwinglich.
Zweitens: Durch eine Begrenzung der Mieten soll „soziale Gerechtigkeit“ hergestellt werden. Das ist ja das Hauptanliegen von SPD und Grünen. Bezahlbarer Wohnraum ist nach dieser Auffassung ein Grundrecht, und die Mietpreisbremse kann dazu beitragen, dass auch weniger gut verdienende Bürger Zugang zu Wohnraum bekommen.
Drittens: Eine Begrenzung von Mieten soll den gesamten Immobilienmarkt stabilisieren. Denn übermäßige Mietsteigerungen können zu sogenannten Blasenbildungen auf den Immobilienmärkten führen die irgendwann platzen können und der Markt in sich zusammenbricht. Viele Finanzkrisen der letzten Jahre sind in der Tat auf den Immobilienmärkten entstanden. Allerdings nicht wegen zu hoher Mieten, sondern wegen extrem gestiegener Immobilienpreise für Eigentumswohnungen oder Häuser.
Auf der Welt gab es bisher sehr viele Versuche, eine Mietpreisbremse durchzusetzen oder sogar einen Mietendeckel vorzuschreiben. Bei einem Mietendeckel dürfen die Mieten gar nicht mehr steigen, egal ob bei Neuvermietung im Bestand oder Neubau. Spanien hat beispielsweise 2020 Mietobergrenzen in Städten wie Barcelona eingeführt. Das führte auch kurzfristig zu stabileren Mieten. Allerdings sind gleichzeitig die Investitionen in den Wohnungsbau stark zurückgegangen und es werden kaum noch neue Wohnungen gebaut. Auch in den USA, wie beispielsweise in New York, gibt es schon seit vielen Jahren Mietkontrollen und Mietpreisbremsen. Dadurch sind die Mieten ebenfalls nicht explodiert, sondern meistens moderat gestiegen. Allerdings gehört New York ohnehin schon zu den teuersten Städten der Welt und aus deutscher Sicht sind dort auch geringe Mieten praktisch unbezahlbar.
Die Mietpreisbremse dort hat dazu geführt, dass viele Wohnungen gar nicht mehr auf dem Markt verfügbar sind, sondern untereinander getauscht und am öffentlichen Markt vorbei mit Tricks und Schlupflöchern vermietet werden.
Blick auf Buenos Aires, unweit der Plaza de Mayo.
Eine weitere Folge ist, dass viele Immobilien einfach verfallen, weil die Vermieter keinen Anreiz mehr haben, in Instandhaltungsmaßnahmen zu investieren. Auch in Schweden gibt es ein stark reguliertes Mietsystem. Hier gibt es ebenfalls Obergrenzen für die Mietsteigerungen. In Schweden gibt es aber seit etlichen Jahren einen chronischen Mangel an verfügbaren Wohnungen. Auch in Argentinien gab es unter der staatssozialistischen Regierung der letzten Jahrzehnte eine Mietpreisbremse. Resultat auch hier: Ein Schwarzmarkt für Wohnungen und Verfall von Immobilien, genauso wie extreme Wohnungsnot. Der neue Präsident Milei hat diese Regelungen abgeschafft. Und siehe da: Das Angebot an Wohnungen auf dem legalen Markt ist sprunghaft angestiegen, die Durchschnittsmieten sind um 27 Prozent gefallen und es wird wieder kräftig gebaut.
Der Ökonom Javier Milei ist seit dem 10. Dezember 2023 Präsident Argentiniens.
Doch wir brauchen gar nicht in ferne Länder schauen, um zu sehen, welche Folgen Mietpreisbremsen haben. Der Wohnungsmarkt zum Beispiel in Berlin spricht Bände. Denn Berlin ist ja Vorreiter in der Regulierung des Wohnungsmarkts inklusive Mietpreisbremsen und noch weitergehenden Forderungen wie Verstaatlichung von privaten Wohnungsgesellschaften. Denn eine Festschreibung von Mieten löst eben nicht das Problem, sondern verschlimmert es nur noch weiter. Das eigentliche Problem ist nämlich, dass keine neuen Wohnungen gebaut werden. Und das liegt daran, dass es sich schlicht und einfach nicht lohnt. Ein wichtiger Grund hierfür sind immer höhere und drastischere Auflagen für den Klima und Umweltschutz, die vor allen Dingen aus Richtung grüner Klimarettungspolitik kommen.
Ein wachsendes Problem: Die Wohnungsknappheit in Deutschland
Die Vorschriften für Neubau oder Sanierungen sind so umfangreich und so weitgehend, dass die Kosten hier geradezu durch die Decke gehen. Jeder Investor muss sich diese Kosten aber irgendwie wieder über Mieteinnahmen zurückholen. Die Politik sorgt also dafür, dass die Kosten für jedes Bauprojekt extrem in die Höhe getrieben werden, gleichzeitig verbietet die Politik aber mit einer Mietpreisbremse, dass diese höheren Kosten auch in Form von höheren Mieten weitergegeben werden können.
Das bedeutet: Ein Bauherr und Vermieter würde nur Verluste einfahren und irgendwann Pleite gehen. Das ist kein gutes Geschäft. Also wird nicht saniert und nicht modernisiert und die Wohnungen verfallen zusehends.
Nun könnte man ja einwenden: Aber zumindest Neubauten sind ja von der Mietpreisbremse ausgenommen und damit ist doch eigentlich alles in Ordnung. Ist es aber nicht. Denn die Baukosten für neue Immobilien sind ebenfalls extrem hoch. Das liegt ebenfalls wieder an den genannten Vorschriften für Klima und Umweltschutz und Wärmeeffizienz. Es liegt zudem an sehr hohen Rohstoff- und Materialpreisen im Bau, was eine direkte Folge der hohen Inflation der letzten Jahre ist. Zudem kommen noch gestiegene Preise für Energie und Treibstoff.
Die Bau- und Wohnungssituation in Deutschland ist bereits jetzt dramatisch.
Als ob das alles noch nicht genug wäre, gibt es noch einen weiteren Treiber der Wohnungsnot im Land. Jedes Jahr wandern kontinuierlich mehrere hunderttausend Menschen nach Deutschland ein. Es geht hier um Zahlen vom Ausmaß einer mittleren Großstadt in Deutschland wie Magdeburg, Lübeck oder Mainz. Diese Menschen brauchen Wohnungen und Unterkunft. Und das eben nicht nur einmalig, sondern bei den aktuellen Zahlen und Entwicklungen jedes Jahr aufs Neue. Es müsste also in Deutschland jedes Jahr eine neue Großstadt aus dem Boden gestampft werden. Das ist ohnehin schon illusorisch und unmöglich, bei den beschriebenen Umständen aber völlig ausgeschlossen. Es ist eine ganz simple und rein ökonomische Logik des Marktes: Die Nachfrage steigt kontinuierlich und das Angebot bleibt gleich oder geht sogar zurück (weil auch bestehender Wohnraum nicht mehr saniert wird). Dann müssen die Preise zwangsläufig steigen und es werden sich neue Märkte neben dem offiziellen Wohnungsmarkt bilden.
Beispielsweise bei horrenden Preisen, die die öffentliche Hand an Vermieter zahlt, um Flüchtlinge unterzubringen (etwa 13.000 Euro monatlich für fünf Kinder). Beispielsweise bei neuen Vermietungsmodellen, wie möblierten Wohnungen und Appartements, die nicht unter die Mietpreisbremse fallen und ebenfalls zu irren Preisen angeboten werden. Beispielsweise an neuen Märkten wie Immobilienbörsen für Tauschwohnungen, wo Mieterinnen und Mieter ihre Wohnungen direkt tauschen und diese Wohnungen gar nicht mehr auf dem normalen Mietmarkt angeboten werden. Die Mietpreisbremse wird also die Situation für Mieterinnen und Mieter in Zukunft noch deutlich verschlimmern. Denn sie ändert eben nichts an den grundlegenden Ursachen und Problemen, sondern verschärft diese nur noch weiter.
